Жизненные ситуации: как зарегистрировать права на недвижимость

Регистрация права собственности на недвижимость носят заявительный характер. Но, если право собственности не зарегистрировано, юридической точки зрения его нет. Это означает, что владелец не может продать недвижимость, подарить или завещать. 

Регистрация права собственности является доказательством принадлежности имущества тому или иному человеку. А единственным доказательством наличия зарегистрированного права на объект недвижимости являются сведения, внесенные в ЕГРН. Оспорить данное право возможно только в суде.

В зависимости от того, каким способом была приобретена или получена недвижимость, существуют разные виды правоустанавливающих документов.

Какие бумаги необходимы для оформления недвижимости, какие  являются правоустанавливающими, как их оформить и получить? Весь процесс регистрации недвижимости регулируется «Гражданским кодексом Российской Федерации» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ГК РФ) и Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015        № 218-ФЗ (ФЗ-218). Это основные законодательные акты, но также есть  и другие, дополнительные.

Какие права на недвижимость нужно регистрировать?

Статья 131 Гражданского кодекса РФ гласит, что право собственности на недвижимые вещи, на их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Что подлежит регистрации:

- право собственности;

- право хозяйственного ведения;

- право оперативного управления;

- право пожизненного наследуемого владения;

- право постоянного пользования;

- ипотека;

- доверительное управление;

- аренда;

- наем жилого помещения и т.д.

Регистрировать права должен собственник. Собственником может быть: гражданин РФ, иностранный гражданин, лицо без гражданства, несовершеннолетний ребенок (от его лица может выступать законный представитель (родитель, усыновитель, опекун, попечитель). С 14 лет ребенок может зарегистрировать права на недвижимость сам; недееспособный гражданин (от его лица заявление на регистрацию права подает опекун. Также можно оформить нотариально удостоверенную доверенность на представителя); юридическое лицо (как правило, в лице директора, действующего на основании Устава или положения либо в лице представителя, действующего на основании доверенности).

Какие документы нужны, чтобы зарегистрировать права на недвижимость?

Порядок оформления недвижимости и законодательно предусмотренный перечень документов отличаются в зависимости от вида недвижимости и способа ее приобретения.

Существует достаточно широкий перечень оснований оформления прав на недвижимость, соответственно, список нужных для этого документов зависит от каждого конкретного случая. Например, значение имеет, приобретается недвижимость на первичном или же на вторичном рынке.

Приобретение жилищных площадей на рынке вторичного жилья укладывается в стандартную схему оформления недвижимости по договору купли-продажи, дарения, мены. Приобрести квартиру в строящемся многоквартирном доме по договору купли-продажи, мены или дарения невозможно, так как предмет договора отсутствует в действительности. Поэтому законом предусмотрена возможность приобретения гражданами жилья по договору долевого участия в строительстве ( ДДУ). Его суть в том, что приобретатель дает застройщику деньги на строительство квартиры, которая получает индивидуальные характеристики в самом договоре, а после окончания строительства застройщик должен передать квартиру участнику ДДУ. Отличием ДДУ от иных договоров, выступающих основаниями для возникновения и соответственно регистрации прав, служит то, что сам договор должен обязательно пройти регистрацию в Росреестре, что является определенной гарантией для дольщика. Именно с даты государственной регистрации ДДУ будет считаться юридически заключенным.

Существует также понятие, как «ранее возникшее право». Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Права на такие объекты недвижимости, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами (ст. 69 ФЗ-218).

Государственная регистрация прав на такие объекты недвижимости в ЕГРН обязательна:

- при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости;

- при совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости.

Порядок оформления прав наземельный участок зависит от способа, посредством которого он был приобретен. Основания предусмотрены различные, начиная от решения органа власти о предоставлении участка в собственность конкретному лицу, заканчивая выделом одного или нескольких участков земли из одного более крупного.

Оформление здания, сооружения, объекта незавершенного строительства регулируется  статьей 40 Федерального закона № 218-ФЗ. Застройщик должен иметь правоустанавливающие документы, подтверждающие его правомочия на земельной участок. Таковыми обычно  могут выступать: документ о праве собственности (например, свидетельство или выписка из ЕГРН), другие документы, которым законодатель придает силу подтверждать права, в частности, договор аренды, предметом которого является интересующий земельный участок, индивидуально-правой акт органа местного самоуправления, наделяющий правом возведения на земле объекта строительства; или иной документ-основание. Важно помнить, что действующее законодательство устанавливает запрет на возведение построек на земле, которая этим целям не отвечает.

Общий перечень документов на оформление недвижимости (квартир, домов, гаражей и др.), подходящий ко всем категориям недвижимости (кроме новостроек), можно определить следующим образом:

- правоустанавливающие документы на недвижимость: договор (купли-продажи, мены, дарения, приватизации, ренты), свидетельство о праве на наследство, вступившее в силу решение суда, распоряжение органа местного самоуправленияи другие. Если жилье покупается в ипотеку, дополнительно нужно представить кредитный договор и соглашение о залоге.

- документы, удостоверяющие личности заявителей;

- заявления от каждой из сторон;

- квитанции об оплате госпошлины на имя приобретателя;

- иные документы, которые в зависимости от случая могут понадобиться при регистрации, например, согласие супруга лица, являющегося стороной, передающей право, в случае, когда недвижимость приобретена в браке; доверенность на представителя одной из сторон, заключение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние, технический паспорт из БТИ (если данные о жилом помещении не внесены в ЕГРН) и т.п.

Важно: в документах не допускаются исправления, использование корректора, записи карандашом. В противном случае они также могут быть возвращены.

Подать документы на регистрацию прав на недвижимость можно несколькими способами:

- лично, обратившись в офисы МФЦ;

- по почте (отправить пакет документов можно на адрес территориального органа или офиса Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости либо на адрес приема корреспонденции в центральном аппарате Росреестра;

- онлайн (с помощью сервиса Росреестра для регистрации прав на недвижимость или регистрации прав на недвижимость со дня временной постановки на кадастровый учет, можно сформировать электронное обращение). Сроки регистрации при электронной подаче заявления сократятся минимум на два дня. Меньше на 30 % будет и размер госпошлины.

- на дому, ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, инвалиды I и II групп могут зарегистрировать права на свою недвижимость, воспользовавшись бесплатной услугой «Выездное обслуживание» (сотрудники МФЦ выезжают на дом и осуществляют прием, а после регистрации – выдачу документов).

        Собственник может зарегистрировать недвижимость вне зависимости от региона нахождения, проживания, регистрации. Например, вы проживаете в Кемерово, но у вас есть недвижимость в Москве, можно осуществлять регистрационные действия дистанционно, не посещая офис Росреестра.

         После регистрации прав на недвижимое имущество, вы получите выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Выписка может быть получена в виде бумажного документа, который можно получить по почте или лично в МФЦ, либо в виде электронного документа, подписанного квалифицированной электронной подписью на электронную почту (e-mail). Способ получения данного документа нужно указывать в заявлении при подаче документов на регистрацию права.

         Сведения, содержащиеся в ЕГРН, считаются актуальными на момент выдачи документов, поэтому в дальнейшем для подтверждения нахождения в ЕГРН информации о правах на недвижимость понадобится заказывать новую выписку из ЕГРН. Напоминаем, свидетельства о праве собственности с 2017 года не выдаются.

Нужно ли перед регистрацией недвижимости ставить ее на кадастровый учет?

          Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество подразумевает обязательную постановку этого имущества на государственный кадастровый учет. Раньше необходимо было сначала поставить недвижимость на кадастровый учет и только затем зарегистрировать права на нее. В настоящее время возможно сделать это одновременно.

          Если объект недвижимости уже стоит на кадастровом учете (например, сведения на покупаемую квартиру уже были внесены в ЕГРН), то понадобится только государственная регистрация прав.

         Государственная регистрация права собственности одновременно с постановкой на кадастровый учет требуется если:

- объект был создан (например построили дом)

- объект был образован (деление, объединение участков земли)

- объект прекратил свое существование (если ранее права на него были зарегистрированы в ЕГРН).

          Постановка на государственный кадастровый учет требуется, если характеристики объекта недвижимости были существенно изменены (например, увеличена площадь дома), или объект, права на который ранее не были зарегистрированы в ЕГРН, прекратил существование.

          Постановка на государственный кадастровый учет осуществляется без взимания платы. За государственную регистрацию прав предусмотрена государственная пошлина.

Сроки и стоимость

          Стоимость оформления объектов недвижимости может отличаться в зависимости от конкретной ситуации. К примеру, если недвижимость не стоит на кадастровом учете, следует заказывать технический план, за подготовку которого платится кадастровому инженеру. К этому добавляются расходы за услуги юриста, оформление доверенности у нотариуса (если регистрацией будет заниматься доверенное лицо).

          За регистрацию права собственности на недвижимость, за исключением земель сельхозназначения, физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица - 22 000 рублей. Госпошлина при регистрации права собственности на земельный участок земель сельхозназначения меньше и составляет 350 рублей (а при регистрации доли в праве собственности - 100 рублей). Если недвижимость приобретается в долевую собственность физических лиц на основании договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты, то госпошлину уплачивает каждый сособственник в размере 2 000 рублей, умноженных на размер доли в праве собственности, то есть пошлина делится между всеми сособственниками. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, не связанной с регистрацией права на недвижимость (например, при наследовании), и осуществляемой по желанию собственника, госпошлина уплачивается каждым из собственником в размере 2 000 рублей. За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина: для организаций - 4 000 рублей, для физических лиц - 1 000 рублей. За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается. Оплатить можно в любом отделении банка. Важно оплачивать по правильным реквизитам.

         Что касается сроков, то в соответствии с ч.1 ст. 16 ФЗ-218 государственная регистрация осуществляется в сроки:

- 7 рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, 9 дней в МФЦ;

- 3 дня при представлении нотариально заверенных документов, наличия решения суда о возврате залога залогодателю, аресте и запрете совершать сделки с имуществом;

- 10 рабочих дней, если документы поданы и на государственную регистрацию, и на постановку на кадастровый учет в Россестре, 12 – в МФЦ;

- 5 рабочих дней, если регистрируется ипотечная квартира.

         Сроки считаются со следующего рабочего дня после подачи пакета документов. После заявителю выдается выписка из ЕГРН, в которой указаны основные технические характеристики квартиры и зарегистрированные права. Также можно запросить документ в электронном виде или заказать доставку курьером (услуга платная).

         В заключение можно сказать: граждане или юридические лица, имеющие недвижимое имущество не зависимо от способа его приобретения, должны зарегистрировать свои права на нее. Тем более, сейчас это можно сделать, не выходя из дома, посредством электронных сервисов Росреестра.